位于黄浦区河南南路上的太阳都市花园（后期）建成于2003年，曾是上海知名的“顶流小区”，但如今也被打上了“老旧”的标签，超龄服役的电梯故障频发、经常“关人”。业主中更换电梯的呼声强烈，可小区维修资金却不足以支付电梯更换费用。

(相关资料图)

去年底，以更换电梯为契机，在党建引领下，小区管理三方主体（居委会、业委会、物业服务企业）合力推动250多户业主续筹维修资金289万元。目前，小区续筹交款率已达97.7%，换梯工作即将开始，今年10月份业主将用上新电梯。

一、电梯改造迫在眉睫

太阳都市花园（后期）小区虽建造于本世纪初，但交付标准高，毗邻繁华热闹的豫园，一度是黄浦区的明星小区。249户居民中，居住在港澳台及境外的业主有20户。可20多年过去，小区也旧了。

小区很多设施设备已经老化、损坏。近年来，通过业委会组织维修，小区部分恢复了水景、夜间灯光，保持了地面消防道路畅通。但小区还存在很多问题，电梯使用安全问题犹为突出。10部电梯均已超出设计使用寿命，故障频发。相关部门已要求小区立即更换全部电梯，否则将强制关停。事关人身安全，业主意见很大。

10部电梯全部更换，初步估算要近300万元，但小区的维修资金余额已不足300万元。

维修资金就好比住宅的养老保险金，为小区公共部位维修提供资金保障。小区专项维修资金余额如果低于首期筹集金额30%的红线，小区业主就应当对维修资金进行“续筹”。一般小区的维修资金筹集，主要来自于公共收益补充，但太阳都市花园（后期）由于没有配套商业房产、公共停车场可供经营，公共收益微乎其微。这条路走不通。

二、电梯更新与续筹维修资金同步推进

在小区三方管理主体反复商议后，决定迎难而上，将电梯更新改造和维修资金续筹两者结合，同步推动。

一是成立专项工作专班，加强组织保障。由居民区党总支牵头，街道城建中心负责指导，征询区房管局、区市场监管局等相关部门，帮助居委会、业委会、物业服务企业了解电梯更新改造的相关政策和维修资金续筹的工作流程。

二是加强政策宣传引导，打好续筹基础。以电梯更换为突破口，告知居民按照黄浦区相关政策，小区老旧电梯更新改造可视情况享受政府补贴，营造利于续筹维修资金的舆论环境，宣传进楼栋，进家庭。业委会自制了维修资金续筹问答小页，贴在电梯内，业主天天都能看到。小页基本回答了业主比较集中的疑问，消除了大部分人的顾虑。

三是多方调研协商价格，获取业主认可。业委会针对居民关注的电梯价格和品牌，调研了多个小区，决定与现有电梯品牌商合作，并拿到了具有竞争力的价格，得到了多数业主的认可。

一切准备就绪。在业主大会上，电梯更新与续筹维修资金方案高票顺利通过。

三、“五步递进法”让业主成功续筹

太阳都市花园（后期）共需要续筹维修资金289万元，其中189万元加上政府补贴给10部电梯更换的100万元，将用于电梯更换。维修资金缴付金额根据房屋面积计算，缴纳最多的是1.9万元，普遍缴纳金额在7000元到8000元。

如何收缴这些款项？居民区党总支引领下，居委会、业委会“发明”了“五步递进法”。

第一步，委托物业上门“扫楼”送缴款单，周末业委会参加“扫楼”，送达了大部分缴款单。第二步，划分楼组“微网格”，业委会牵头再次上门第二轮“扫楼”，同时委托物业电话联系+微信联系业主交款。第三步，发动楼组志愿者对于拒绝交款业主采用上门、电话、微信等方式个别动员，晓之以理，动之以情；第四步，对于前三步走过之后剩下来的不到10%的业主，由居委会和房办协助，通过单独联系、开会说明等方式，尽量引导、说服；第五步，采取法律措施，对拒不履行业主大会决议、拒不补缴维修资金的个别业主，业委会将根据业主大会授权，采取法律措施。

小区有一批业主长期在海外生活，业委会、居委会通过各种方式，想方设法地进行联络沟通。有一位多年“失联”的美籍华人业主，业委会动用多种关系查找，最终与业主通上了越洋电话。业主是一位80多岁老人，获悉小区情况后，在3月下旬回国，不但续筹了维修资金，而且将20年前买房时未交的初始维修资金也一并交纳。小区也有不少热心业主，主动帮助“扫楼”。有位党员志愿者在“扫楼”时了解到一位邻居对缴付有意见，就主动垫付了1万多元，用真情打动了这位邻居。

上观号作者：房可圆